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企業租房收入確認陷阱,你中招了嗎?

A公司最近把名下的辦公室租給B公司,簽了合約,成功當上包租公,以為可以安安樂樂躺著收錢,下面這些租金收入涉稅陷阱A公司知不知道呢?

 陷阱一:一次性預收全部租金

假設A、B公司在租賃合同中約定租期2019年5月-2020年4月,租金1萬元/月,B需一次性支付所有租金。

A公司處理:

 會計:按月確認收入

 增值稅19年5月確認收入12萬元

增值稅預收租金時一次性全額申報納稅。

 所得稅:19年確認收入8萬元,20年確認收入4萬元

所得稅上,租賃期跨年且B公司提前一次性支付租金,可根據收入與費用配比原則,在租賃期內按年度分攤確認收入。

 房產稅按月租金計算,稅率12%

(依據:國稅函〔2010〕79號)

 陷阱二:押金

假設A、B公司在租賃合同中約定租期2019年5月-2020年4月,租金1萬元/月,押金為2萬元,租金按月結算。

A公司處理:

 會計:確認收入1萬元,其他應付款2萬元

退還押金時,沖減其他應付款科目即可。

 增值稅:19年5月確認收入3萬元(租金+押金)

押金屬于價外費用,需并入租金確認收入并開具發票,退還押金時開具紅字發票即可。

 所得稅:19年確認租金收入8萬元,與會計一致,押金2萬部分不需要繳納稅款。

 房產稅按月租金計算,稅率12%,押金2萬元不需要繳納房產稅。

(依據:財稅〔2016〕36號)

 陷阱三:免租期

假設A、B公司在租賃合同中約定租期2019年5月-2020年4月,租金1萬元/月,5月免租金,租金按月支付。

A公司處理:

 計、所得稅:總租金12萬元,在租賃期13個月內按直線法分攤,每月確認收入0.92萬元。

 增值稅:5月不確認收入,其他月按月確認收入

注意:免租期,增值稅、所得稅均不視同銷售。

 房產稅:5月免租期按房產原值減除10%至30%后的余值計算,稅率1.2%;其他月按月租金1萬元計算,稅率12%。

(依據:國家稅務總局公告2016年第86號、財稅〔2010〕121號、企業會計準則解釋第1號)

 陷阱四:配套租賃

假設A、B公司在租賃合同中約定租期2019年5月-2020年4月,租金1萬元/月,租金費用中包括房屋租金8千元,辦公家具1千元及露天停車位1個1千元,租金按月支付。

A公司處理:

 會計:按月確認收入

 增值稅:不動產(房屋、露天停車位)租賃稅率9%或5%(簡易)、有形動產(辦公家具)租賃稅率13%或3%(簡易),需按不同項目開票及申報納稅

 所得稅:19年確認收入8萬元,與會計一致

 房產稅:按房屋租金8千元,稅率12%計算繳納

提示,如果合同明確了租金費用明細,增值稅需按不同項目確認收入,房產稅僅按房屋租金確認;若沒有明確,增值稅按不動產租賃確認稅率,房產稅計稅依據需按租金全額1萬元確認。

(依據:財稅〔2016〕36號、國家稅務總局公告2016年第86號、房產稅暫行條例)

根據上述分析,各位會發現租賃合同約定的條款描述對包租公、包租婆租金收入稅務處理起到關鍵作用,一不小心就會入坑呢!

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